Los bancos españoles siguen tratando de aligerar sus balances del ingente lastre que dejó en ellos la última crisis inmobiliaria y las previsiones apuntan a que este año lograrán deshacerse de activos por valor de al menos 40.000 millones de euros, incluyendo inmuebles, activos adjudicados y créditos morosos y fallidos.
Son las estimaciones que realiza la consultora Axis Corporate a partir de las operaciones que sobrevuelan actualmente el sector inmobiliario español. La firma incluye transacciones por valor de al menos 9.000 millones por parte de la Sareb (el banco malo), ventas de unos 6.000 millones por parte de Bankia y operaciones de CaixaBank y Banco Sabadell con un volumen cercano a 12.000 millones cada una.
«A todo esto deberíamos sumar las operaciones minoristas que realizan en la actualidad los servicers (encargados de la gestión de activos», explica José Masip, socio de Real Estate de Axis Corporate y coordinador del Observatorio Assets Under Management publicado recientemente por la compañía.
En 2017, las ventas de activos tóxicos vinculados al inmobiliario superaron los 50.000 millones de euros, «casi el doble de los 27.431 millones vendidos entre 2012 y 2016», asegura el estudio.
Las entidades españolas están acelerando la limpieza de este tipo de activos en sus balances para reducir la tasa de morosidad y para cumplir con la regulación europea que obliga a las entidades a reducir el peso de los mismos. Pese a ello y de acuerdo con datos de la consultora JLL, se calcula que el importe de activos no productivos con colateral inmobiliario en manos de los bancos y de Sareb asciende a unos 200.000 millones de euros: 80.000 millones de REOs (activos adjudicados) y 120.000 de NPLs (Non Performing Loans o créditos dudosos).
Ambas firmas apuntan que en 2018 se mantendrá la tónica de ventas del ejercicio anterior, sobre todo por el creciente interés de los fondos de inversión internacionales. «Los bancos se centran en ofrecer a estos fondos miles de millones de euros en activos con descuentos importantes, y el negocio de estos fondos reside en aprovechar los descuentos para obtener rentabilidades muy altas con su recuperación o su reventa», apunta el informe de Axis.
Los principales fondos de inversión centrados en la compra de carteras de activos inmobiliarios en España son Bain Capital, Oaktree, EOS Spain, Apollo y Axator, que siguen la estela de otros como Blackstone y Cerberus. Ambos protagonizaron las dos operaciones más importantes del año pasado. En julio, Santander traspasó a Blackstone una cartera compuesta por el 51% del ladrillo tóxico que heredó tras la compra de Banco Popular en una operación que alcanzó los 5.100 millones de euros; por su parte, BBVA vendió en noviembre el 80% de su cartera inmobiliaria a Cerberus por unos 4.000 millones. En una operación similar, Liberbank traspasó en 2017 parte de su cartera tóxica por 602 millones de euros a los fondos Bain y Oceanwood.
Las transacciones se estructuraron a través de la creación de sendas joint ventures, por las cuales el banco retiene un porcentaje minoritario de la sociedad o servicer y deja el peso de la gestión al fondo adquirente. Según explica Emilio Portes, director del negocio de Carteras de JLL para el sur de Europa, «el esquema ofrece a la entidad una participación en los beneficios de unos activos con potencial alcista al tiempo que sanea su balance y mejora ligeramente sus ratios de capital. Asimismo, ofrece al comprador precios más ventajosos sin limitar su estrategia y capacidad de gestión».
Precisamente estos servicers están llamados a ser, a juicio de Axis, uno de los principales actores del mercado a corto y medio plazo. De acuerdo con los datos de la consultora, más del 80% de los activos bajo gestión están en manos de cinco de ellos: Altamira (vinculado a Santander), Servihabitat (CaixaBank), Haya/Anida (controlados por Cerberus tras la operación con BBVA), Aliseda/Anticipa (Blackstone) y Solvia (Sabadell).
Las perspectivas para este año apuntan a una mayor concentración del sector, «con la posible venta de algunos de los servicers actuales», por lo que su especialización y diferenciación serán definitivas para su posicionamiento en el mercado.
80%
LOS FONDOS GANAN CUOTA
Más del 80% de los activos bajo gestión en España están en manos de cinco grandes fondos, según Axis Corporate