Esta misma semana, el INE ha confirmado los datos publicados por el Colegio de Registradores, que anunciaban la primera subida interanual del precio de la vivienda (un 0,8%), algo que no ocurría desde hace seis años. Sin embargo, otros indicadores, como el de idealista.com, siguen ofreciendo caídas del entorno del 5%.
Ambos datos no son incompatibles, ya que muestran dos caras de una misma realidad. La diferencia radica en la metodología. Y para saber si realmente los precios han vuelto a subir o no, la estadística que ofrecen el INE y los registradores contempla las operaciones cerradas; es decir, las que finalmente se inscriben en el Registro de la Propiedad.
Podría parecer que es la estadística perfecta para analizar el mercado, pero debemos meter en la ecuación otras variables que podrían estar desvirtuando el dato: las entidades financieras sólo ofrecen préstamos a perfiles con elevada solvencia y actualmente se compran más viviendas al contado que con hipoteca. De hecho, hoy en día dos de cada tres operaciones de compraventa de vivienda que se realizan en España se cierran sin financiación. Todo parece indicar que las pocas operaciones de compraventa que se cierran se están centrando en el segmento medio-alto del mercado, lo que a su vez eleva el precio medio de la vivienda vendida. ¿Quiere esto decir que el precio está subiendo?
A nuestro juicio no, simplemente se están vendiendo las casas más caras, y se compran a tocateja. En el otro lado de la moneda, encontramos informes de precios como el de idealista.com, que todavía marcan caídas interanuales. ¿La razón? Los estudios realizados por portales inmobiliarios recogen los precios de salida que marcan los compradores, pero no reflejan las negociaciones privadas que las dos partes, compradores y vendedores, realizan con posterioridad. Es decir, el precio final que solo conoce el que compra y el que vende. Y no siempre la realidad que muestran estas estadísticas es muy distinta de la que refleja el INE y los registradores: una parte del mercado aún pelea por encontrar un comprador.
Esta fórmula elimina variables como la restricción del crédito o la compra por determinados niveles sociales, ofreciendo una visión menos edulcorada y más realista. Creemos precipitado hablar de subida de precios generalizada. Estamos convencidos de que los precios, al menos a corto plazo, aún pueden tener un ligero recorrido a la baja y, lo que es más importante, necesitan seguir ajustándose al poder adquisitivo de los españoles.
Hasta entonces no se podrá hablar de recuperación. Y ese ajuste debe darse no sólo para los que ya tienen el dinero necesario para comprar, sino para aquellos miles que necesitan financiación y, a día de hoy, no la están consiguiendo.
Por otra parte, conviene recalcar que el mercado inmobiliario español no es un bloque monolítico y uniforme, como lo fue desde finales de los años 90 hasta el estallido de la burbuja inmobiliaria, en 2008. Durante todos esos años el mercado avanzó en una única dirección: cualquier producto inmobiliario subía y subía en cualquier lugar de España. Y al hablar de recuperación tendemos a pensar que el ciclo será similar, que todo subirá y en todos los sitios a la vez.
Lamentablemente, no será así. La salida de la crisis está próxima para algunas zonas, aquellas que tienen más y mejor demanda encontrarán compradores solventes que pueden cerrar la operación sin financiación o que tienen un perfil ajustado a lo que los bancos quieren financiar.
Mientras tanto, convivirán con amplias áreas de España donde los precios seguirán cayendo durante años. Ya no podemos hablar del mercado inmobiliario y deberíamos acostumbrarnos a un cosmos inmobiliario, con la coexistencia de multitud de realidades y mercados que evolucionarán de manera distinta.
La recuperación de los precios no vendrá de golpe en toda España, sino que será a dos velocidades: es probable que algunos mercados (como las zonas prime de Madrid y Barcelona) ya hayan tocado suelo gracias a las rebajas en sus precios, la facilidad de acceso hipotecario y al interés inversor, que alentado por la escasa rentabilidad de la renta fija, está volviendo tímidamente al ladrillo.
En cambio en muchos otros mercados los propietarios no tienen más remedio que seguir rebajando sus expectativas si quieren tener alguna opción de cerrar la operación.
Fernando Encinar es jefe de estudios de idealista.com.